先给你们看两张图，一张图傻子都看得懂，另一张图看得懂的都是疯子。

这张是你们看得懂的:

这张是让人一脸懵逼的:

对于你看不懂的这张图，有人是这样评论的:这个提问的人胆太肥了，不死几个人，对不起这盛世!

这张图来自某论坛。我知道你看不懂，我也研究了半天才搞懂这人问的啥。给你翻译下:

X大，我在深圳有4套首付一成的房子加一个小户型，重庆有一大户型一小户型，目前负现金流21万，负债率77%，剩余信用贷400万，信用卡贷款500万。

1、去重庆买房，买多少总额的小户型比较安全?

2、手里要留多少月供比较安全?

如果负债率77%的话，那么就是说，这个匿名用户房产总值五六千万，贷款可能超过3000万。

都说X神加杠杆不择手段，可他没想到还有比他更不要命的。可把X神给吓坏了，赶紧喊:

停停停，什么都别干了。

现在就开始休息，筹款。

如果不是过于疯狂，让X神喊“停”应该是很难的事情。

1

不过现在，这些疯狂的投资客们将面临巨大的危险。

这来源于坊间一直在传的房贷新政，其目标对象就是上述这样通过高评高贷，不把命当回事的炒房客。

“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度。”

而最新的消息坐实了这个传闻，房贷新政很大可能性于明年1月1日开始实施。

据南方都市报报道:一银行业内透露，“确定了，真的，工行和花旗都收到了，据说是住建部和央行联合下文的”。而另一银行业内则表示，“全市都要执行”，是为了“废除阴阳合同”。

我在前几天的文章里已经有过分析，这意味着买二手房的时候玩“阴阳合同”，通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例的做法彻底玩不转了。

也就是zf层面终于要对这些炒房客痛下杀手了。

这是一群心比天高、信心爆棚、胆大包天的人。要知道，为了尽可能多的囤房，炒房客们一般都会拼命加杠杆，而阴阳合同以及衍生而来的高评高贷就是加杠杆的利器。

许多炒房客于是利用做高银行评估价，几乎空手套白狼就能从楼市里赚到钱。

比如某炒房客买一套房，实际成交价是500万，政府评估价350万，首付3成，贷款7成，原本只能贷款350万，自己需要掏150万。如果银行找的评估公司把这500万评估到600万，那银行就可以贷出420万了，自己只需要付出80万不到成交价两成的现金就能完成交易。

据一朋友说，6月份深圳宝安西乡某小区一套115平米房子，成交价500万，从某四大国有行之一贷款530万，不仅首付不要出一分钱，连税费都给贷出来了。

但这还不是最疯狂的。

目前在深圳一手现房买卖过程中，存在大量的用二手房的流程去银行审批贷款，然后按照一手房的流程办理网签备案登记手续的骗贷事件。

南都在2017年8月16日报道的《龙岗一手房当二手房“高评高贷”备案219万房贷达617万》，就是一个典型的一手房现房买卖，使用二手房按揭贷款流程骗贷的案件。

但现在，一切都变了。

2

过去，炒房客们的成功，是他们看准了方向，赌对了国运。

比如，过去八年的货币大放水，尽管实体经济复苏乏力，但资产价格泡沫，特别是房价经历了一波史诗级的上涨。

而炒房客们也借着宽松的流动性上蹿下跳，进而推进房价加速飞涨。

对于炒房客而言，杠杆就意味着一切。

但杠杆也有到头的时候。

而这个时候一旦到来，一切都将化为乌有。

我知道你对这句话可能会不屑一顾。

那我跟你讲讲2008年深圳楼市的故事吧，你看看就好。

回到开头那张图，你也许还记得，2007年的深圳，经历了一次史无前例的房价狂飙，历时18个月:平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，仅07年上半年，房价就上涨了50%。

那时的深圳，房价不断刷新历史纪录，买者依旧如云，人们似乎对数字失去了感觉;“只要楼王，不论价格”，投资者并不抱怨价格，他们的愤怒在于--并不总能买到新房。

然而，在房价如此疯狂过后，迎来了严厉的调控，这就是后来被频繁提起的“927房贷新政”。

开发商大幅降价，业主集体断供，中介卷款跑路，是那时见诸报端最多的标题，甚至还有炒房者资金链断裂走投无路跳楼自杀的新闻。

在那一年，不到500天时间，深圳房价已近腰斩。

如果那一年再来一次，可能会有许多人要跳楼。

有人说，深圳是投机者的天堂，冒险家的家园。赌赢了，屌丝逆袭变富豪，赌输了，怕是连命都要没了。

3

我知道你想问，2008年的情况会再次上演吗?

老实说，我不是神仙，也不会算命，所以我不知道。

但有一条我必须得提醒你，不要与趋势为敌，不然会死得很难看。一如我们上面所说，在过去一些年，怎么买房都是对的，因为这是顺应大趋势的。

但现在，一切都变了。

我也不想吓你，这几组数据你先看看:

海通证券(600837,诊股)分析师姜超在最近的一篇研报中，列举了这样一个事实:

回顾09年以来，中国经济经历过3次周期性回升，每一次都是从加杠杆开始，到去杠杆结束。

第一次是09年-10年，主体是企业部门加杠杆。中国的企业部门在08年以前的每年新增融资只有2万亿左右，到了09年就激增至7万亿，到10年激增至10万亿.......但是好景不长，11年以后企业部门.....开始了漫长的去产能之路，而经济也在11年以后重新下滑。

第二次是12年-13年，主体是政府部门加杠杆。当年政府主要是通过信托从银行融资，而信托贷款增速在12年初只有18%，到13年中期上升到了100%以上.....是12/13年经济短期企稳的重要动力。但是同样好景不长，13年下半年政府开始整治非标融资，14年以后的经济开始重新下滑。

而第三次是16-17年，主体是居民部门加杠杆。15年的居民新增总贷款为4.6万亿，到16年上升到7万亿，17年估计会达到8万亿。而全民举债推动中国地产市场进入一轮超级繁荣周期，15年的地产销售金额仅为8.7万亿，而17年估计会达到13.2万亿，累计增长超过50%。而地产销售的好转也拉动了地产投资增速在过去两年的回升，是这一轮经济企稳回升的重要动力。

如果要简单总结一些上面这些话，那就是:在当下，傻子都知道，我们又一次在去杠杆了，股市、房市都是如此。

这个威力，在房地产上已有直观反映。

由于贷款利率的持续上升，房地产销售在9、10两月出现了连续两月的负增长;地产新开工在10月增速转负，地产投资增速也在10月大幅下滑。

而国内利率的大幅上升导致人民币在3季度大幅升值，也使得近期出口增速明显承压。

至于更详细的数据，我就不想啰嗦了，有兴趣的话，你自己去翻吧。

4

你看懂了吗?

房地产市场存在的巨大泡沫，已经成为经济的一大隐忧。

zf终于忍不下去了。但喊话没用，那只能是点杀了。

如果新政一旦施行，那些所谓零利率、负利率炒房、原本就杠杆高企，把资金链维持在断裂边缘的投资客们，必然受到沉重的打击。

还是用上面的例子来计算，实际成交价格500万的房子，首付3成150万，贷款7成350万。

如果你想按600万评估价贷款，那你去国土局网签的价格，也必须是600万，这样你就必须按600万的成交价来交税了。而过去，国土局的评估价可能只有350万，这样一来，就需要多交250万为基数的税款。

如果想少交税呢，那你到银行就只能贷出350万的7成245万来。而实际成交价是500万，就相当于你首付要出255万，比原来银行合同的80万多了175万的首付款。

对炒房客而言，以后想买房，只有一个选择:也就是要么多贷款多缴税，要么少交税少贷款。

但疯狂远没结束。

你看，微博上还有人在叫嚣，负首付，负首付，负首付，在大深圳建仓啦!赶紧上车，明年再翻一番，资产翻番不是梦!

如果是正常人，现在这种行情，首先要考虑的是自己的月供能力，如果差一点首付款还是可以考虑操作，逆市做高评高贷实在不是明智之举，贷1000万，一般人谁还得起?

简单算笔账，1000万的按揭，按目前利率30年计算，月供要5万7。加上目前市场不涨的情况下，一年就得亏掉一辆宝马5系!

而且，这种做法还必须有一个前提:房价必须永远涨。但这个世界，没有什么东西是永远上涨的。